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房租未到期遇政府拆迁,承租者当如何维权

2017/05/23

                                                                      房租未到期遇政府拆迁,承租者当如何维权
                                                                       山东舜翔律师事务所    马艳、井远宁律师

       房屋租赁应遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则,由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同。合同内容不仅包含房屋租赁双方当事人的个人信息,所租赁房屋的情况还包含租赁双方相应的权利义务,约束着租客与房东的租赁行为。一般情况下,合同中会约定,如果合同未到期,房东提前终止合同,则应双倍赔偿承租人。但是当合同未到期遇上政府拆迁,责任应该由谁负,承租者的损失由谁来承担呢?

       案例时事

       生活中这类案例并不少见:一承租者王先生与房东签订的房屋租赁合同还有半年才到期,但世事难料,因政府拆迁问题,房东提前终止了购房合同并且未给王先生任何赔偿。由于王先生租赁的是店面,店面装修成本花费较高,库存东西多,搬迁的成本高,损失严重。租赁合同未到期,承租人不愿解除租赁合同,但出租房屋又面临拆迁问题,因此承租人往往不知该如何有效的维护自己的合法权益。

       律师解惑

       双方签订的房屋租赁合同是符合法律规定的,受法律保护,具有相应的法律效力,我国《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。所以房东理应对购房者给予一定的补偿。虽然合同未到期房屋拆迁属于不可抗力范畴,但这也不影响房东因此要承担的相应法律责任。首先房东要全额退还余下的租金,其次,房东还要承担承租者的部分损失。若是房东明知该房屋属于拆迁房屋还进行长期租赁交易,那么租房者的全部损失都由房东承担。

       根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。因此,根据此项规定承租人可以将情况直接反映给拆迁方,请求实行房屋产权调换并重新与承租人签订房屋租赁合同。其次,根据本条例第十三条规定, 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。从而,承租人可以向拆迁方申请订立拆迁补偿安置协议,获取拆迁所带来的损失补偿。同时,拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。对于一些像王先生这样的店面承租方,即因拆迁非住宅房屋,给其正常营业带来不便,导致其停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

       在房屋拆迁时,政府都会对先房屋进行评估然后确定赔偿金额,房屋的装修及配备设施都是影响房屋评估价格的因素。若是租房者对房屋有进行装修,就有获得政府赔偿的权利。国务院305号令有关装修评估补偿的规定《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第24条的立法释义明确了:作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中,同时住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。同时,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条规定,拆迁出租房屋的装修评估在实施对出租房屋拆迁时,对于房屋承租(使用)人与房屋所有人在房屋租赁协议中事先约定了合同发生终止时装修如何补偿的,应按照约定条款予以补偿。当然,对于明知该房要拆迁,订立虚假合同图谋非法获利的应坚决不予补偿。

       作为五项重点工作中的重要一项,今年以来,济南力推“拆违拆临、建绿透绿”,按照“先政府后个人、先党员干部后群众”的要求,根除了一批积存多年的违法违规问题。据市城管局局长吕灿华介绍,济南将在4月底前把主次干道两旁的违建、影响市容市貌和影响观瞻的违建拆除,并尽快进行绿化、美化。

       今年的市政府工作报告中,明确提出将强力推进拆违拆临、建绿透绿,在8月底前基本完成确定的违法建筑拆除工作。 然而,在对这些违章建筑拆除的过程中,可能就会涉及到拆除的违建是已被出租的房屋,因建筑已被出租,租赁业户也没有做好搬家或者销货的准备,从而就给租户带来了的重大的损失。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿。但拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。因此,这些承租者可能就不能像上面所介绍的那样直接向拆迁人要求给予拆迁补偿。但是,根据合同相对性原则和合同违约责任的规定,房东因此要承担的相应法律责任。首先房东要全额退还余下的租金,其次,房东还要承担承租者的部分损失等相应的法律责任。

       法律小贴士

       在订立房屋租赁合同时,要明确双方的权利义务。违约责任在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。明确当遇到不可抗力时该如何分配责任承担的问题,如当合同未到期时,房屋被征收或者拆迁时的处理办法,权责明确,避免纠纷问题。