律师论文

房地产交易中涉及的法律问题

2011/10/28

房地产交易中涉及的法律问题

    公司经营中,不可能避免房地产交易。房地产交易因涉及的金额大,也不能像其它商品市场那样易进易出,涉及的程序多,内容复杂,以及目前房地产交易市场的混乱等因素,导致公司在房地产交易中往往需要处理较多的法律问题。具体包括以下一些方面:
    一、交易房地产是否具有交易的条件和资格
    从类型上讲,我国房地产包括商品房、经济适用房、安居房、已购公有房、私有房、村镇房等多种。各种房屋上市交易的条件各不相同,如商品房必须具有预售许可证,公有住房必须符合国家法律规定的条件等等。因此,进行房地产交易的首要因素就是考虑该房地产是否具有交易的条件和资格。
    二、交易房地产是否已被设定抵押
    已被设定抵押的房地产的权利是不完整的,因为抵押权人具有优先受偿的抵押物权,对买受人来讲就具有较大的风险。根据《担保法》的规定,抵押期间内转让抵押物,应当通知抵押权人并告知受让人,经抵押权人同意方可转让或出租,否则其行为无效。可见,房地产是否已抵押是房地产交易应考虑的又一重要因素。
    三、交易房地产是否“一房多卖”
    根据法律规定,房地产交易应当到房地产行政管理部门进行备案登记或过户登记手续,否则不能对抗第三人。而目前,国内房地产交易一般是签订房地产买卖合同后一个月内才到房地产行政管理部门进行备案登记。由此,给了房地产出卖人“一房多卖”的可乘之机,全国各地都曾出现出卖人“一房多卖”,卷款而逃的情况。所以,房地产买受人应当尽量要求出卖人在收房款前进行备案登记或过户登记,至少应当同时进行,以尽量减少自己的风险。
    四、预售房地产是否能按时交付
    我国法律规定投资完成25%以上就可开始房地产预售。当买受人签订房地产交易合同并支付了全部购房款时,所购买房地产还有75%未投建。更为严重的是,我国目前还无房地产预售资金监管的相关措施,那么当出卖人将预售款挪作他用后,买受人却将承担交齐了购房款但有可能数月、数年甚至永久不能得到房屋的结果。因此,购买预售房地产具有较大风险,应当谨慎。
    五、交易房地产能否实现“按揭”
    房地产交易涉及金额巨大,一般要实行“按揭”。但“按揭”的主动权却不在出卖人或买受人手中,而属于银行。因此,在房地产交易合同签订前一定要确认肯定可以实行“按揭”或者在交易合同中约定不能“按揭”时的处理方式,这样买受人才具有主动权。若等到交了首付款后却不能“按揭”,而又没有约定处理方式,那么,被动的就只有买受人了。
    六、房地产交易的“定金”问题
     如果房地产交易的“定金”规定在正式的房地产交易合同中,那么很好理解。但实践中,房地产交易的“定金”更多地存在于正式签订房地产买卖合同前所签的《定购书》或《预订书》中。本来《担保法》对预约定金并无规定,但最高人民法院在关于商品房买卖合同的司法解释中却对此作出了规定。房地产交易的预“定金”从法律上现在已有了正式的规定,那么应引起各方重视,从实践来看,预约“定金”相对于购房“定金”的约束力相对较小。
    七、房地产交易的产权过户登记
    根据现行法律,未取得产权的物业不得出售、出租、抵押。因此,过户登记延迟将影响买受人之合法权益,但现在房地产交易产权过户登记延迟却是一个普遍问题。当然产生这一问题的原因是多方面的,既有产权登记部门的原因,也有出卖人的原因,有时也是买受人自己的原因。
    八、交易房地产的交付问题
    房地产的交付与产权过户登记是分开的程序。房地产交付的条件、程序是实践中存在的两大问题。是否具备交付的条件往往成为交付时争论的问题。而交付的程序现在却是大多数房地产买卖合同遗漏的问题,事实上,现在关于交付程序的争议已越来越多。
    九、物业管理问题
    本来,物业管理与房地产交易并无直接的法律关系。但由于目前物业管理存在的法律问题较多,有此将直接影响买受人的利益,因此物业管理问题有时已成为左右交易成交的重要因素。另外,现在出卖人与物业管理企业往往具有特殊的关系,导致买受人不得不重视物业管理问题,当然,直接把物业管理企业等同于出卖人的看法也是错误的。
    十、房地产交易税收问题
    房地产交易可能涉及土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税、营业税等多种税种。而房地产交易金额有时特别巨大,如何合理避税,如何明白应缴多少税也成为了房地产交易中应考虑的重要问题。